Documentos para comprar imóvel: o checklist completo antes de assinar

Comprar um imóvel envolve mais papel do que a maioria das pessoas imagina, e é justamente nessa papelada que estão as garantias de que o negócio é seguro. Neste guia, reuni os documentos para comprar imóvel que costumo pedir em cada etapa, separados por quem precisa apresentá-los: o imóvel, o vendedor e você, comprador.

Uma observação antes de começar: as exigências mudam um pouco de cidade para cidade e de banco para banco. Use esta lista como ponto de partida e confirme os detalhes com o cartório, o banco ou um advogado de sua confiança.

Por que conferir a documentação antes de fechar negócio?

Um imóvel bonito e com bom preço pode esconder problemas que só aparecem no papel: uma penhora, uma dívida de condomínio, uma ampliação que nunca foi regularizada, um vendedor com processos que podem atingir o bem. Conferir a documentação antes de assinar é o que evita que esses problemas passem para você depois da compra.

É também a documentação que define se o financiamento sai. O banco faz a própria análise jurídica do imóvel e do vendedor, e qualquer pendência atrasa ou trava o crédito.

Documentos do imóvel

Matrícula atualizada

É o documento mais importante da compra. A certidão de matrícula, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, conta a história do imóvel: quem são os proprietários e se existe hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto ou outro ônus. Peça uma certidão recente: bancos e cartórios costumam exigir que tenha sido emitida há no máximo 30 dias.

Confira se o nome do vendedor é exatamente o que aparece como proprietário e se a descrição (endereço, número, área) bate com o imóvel que você visitou.

Certidão negativa de IPTU

Peça na prefeitura. A dívida de IPTU acompanha o imóvel: se ficar pendente, quem compra herda a cobrança.

Declaração de quitação do condomínio

Em apartamentos e condomínios fechados, peça uma declaração do síndico ou da administradora de que não há taxas em aberto. Assim como o IPTU, a dívida de condomínio acompanha o imóvel.

Construção averbada

Em casas, confira se a construção, e cada ampliação, está averbada na matrícula. Quando o que existe no terreno é diferente do que está registrado, o financiamento pode ser negado até a regularização.

Imóvel na planta

Na compra direto com a construtora, os documentos mudam: o registro da incorporação na matrícula, o contrato com a construtora e, depois da entrega, o habite-se e a matrícula individual da sua unidade.

Documentos do vendedor

Não basta o imóvel estar em ordem: o vendedor também precisa estar. Se ele tiver dívidas ou processos, em alguns casos a venda pode ser questionada depois.

Se o vendedor for pessoa física:

• RG e CPF, dele e do cônjuge, se for casado
• Certidão de casamento ou de nascimento atualizada, que mostra o estado civil e o regime de bens e, com isso, se o cônjuge precisa assinar
• Comprovante de residência
• Certidões de ações cíveis e de execuções na Justiça Estadual e na Federal
• Certidão da Justiça do Trabalho
• Certidão de protestos
• Certidão de débitos da Receita Federal

Se o vendedor for empresa:

• Contrato social e última alteração, para saber quem pode assinar pela empresa
• Certidão de débitos da Receita Federal, certidão de regularidade do FGTS e certidão negativa de débitos trabalhistas

Mudanças recentes na lei dispensaram algumas dessas certidões na hora de fazer a escritura. Mesmo assim, muitos bancos e advogados continuam pedindo, porque elas mostram riscos que a matrícula não mostra.

Documentos do comprador

• RG e CPF, seus e do cônjuge ou companheiro
• Certidão de nascimento, de casamento ou declaração de união estável
• Comprovante de residência
• Comprovantes de renda: holerites, declaração do Imposto de Renda e extratos bancários
• Extrato do FGTS, se for usar o saldo

Se você vai financiar, o banco pode pedir outros documentos, de acordo com o seu perfil. Autônomos e empresários costumam comprovar renda com extratos e com a declaração do Imposto de Renda, no lugar do holerite.

Em que momento cada documento entra

1. Proposta: antes de oferecer sinal, peça a matrícula atualizada para conferir o básico.
2. Análise de crédito: se for financiar, você envia seus documentos ao banco para aprovar a renda.
3. Análise do imóvel e do vendedor: entram as certidões e a vistoria de avaliação do banco.
4. Contrato ou escritura: no financiamento, o contrato do banco já vale como escritura. Na compra à vista, a escritura é feita no Cartório de Notas.
5. ITBI: o imposto de transmissão é pago à prefeitura, em geral antes da escritura ou do registro. A alíquota e a forma de cálculo variam de cidade para cidade.
6. Registro: só o registro no Cartório de Registro de Imóveis transfere a propriedade. Enquanto o seu nome não estiver na matrícula, o imóvel continua, legalmente, do vendedor.

Erros comuns que atrasam a compra

• Dar sinal antes de ver a matrícula
• Deixar certidões vencerem enquanto o financiamento anda e ter de pedir tudo de novo
• Ignorar o estado civil do vendedor e descobrir, na hora de assinar, que o cônjuge também precisa assinar
• Não reservar dinheiro para ITBI, escritura e registro, que muitas vezes não entram no financiamento
• Assinar a escritura e não registrar

Posso ajudar na sua compra

Conferir a documentação faz parte do meu trabalho: acompanho cada etapa, da proposta ao registro, e explico o que pedir em cada momento. Se você está pensando em comprar um imóvel em SUA CIDADE, me chame no WhatsApp. Mostro as opções disponíveis e o caminho até a entrega das chaves.